難點一：

監(jiān)管流程的溝通和交底,。投后駐場人員進(jìn)場時，在有條件的情況下,，應(yīng)在委托人的配合下對參與各方進(jìn)行從合約到流程的完整交底,。一般來說，投資項目開發(fā)過程中開發(fā)商內(nèi)部人員分工各不相同,，且有自己特定的開發(fā)流程和流程負(fù)責(zé)人,，為保證投后監(jiān)管工作有效落地，在有條件的情況下,，投后駐場需要從頭到尾完整交底,，熟悉整個投資項目的流程及各事項的負(fù)責(zé)人，減少后期開發(fā)溝通成本,。

難點二：

抵押物安全性管理,。雖然不少信托機構(gòu)開始與地產(chǎn)企業(yè)開展股權(quán)合作，很多情況下會作出部分債務(wù)性質(zhì)的安排,。此時會存在以委托人為抵押權(quán)人的抵押物,，抵押物的安全性也成為投后管理的一大重點。為了保證抵押物品的安全性,，投后駐場需要定期的前往房地產(chǎn)信息交易中心,，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以杜絕風(fēng)險,，保障委托人利益,。

難點三：

工程管理。在投資項目開發(fā)管理中,，開發(fā)商的關(guān)注點面面俱到,，而委托人可能更關(guān)注財務(wù)、成本,、銷售回款等,。對于工程，委托人關(guān)注較少,。但近年來越來越多的投資機構(gòu)意識到工程管理的重要性,，因為工程施工管理決定著整個項目的進(jìn)度、成本,、安全和質(zhì)量,。一個對工期和成本有要求的項目，緊抓工程管理有著重要的意義,。以往的債權(quán)類項目,，工程管理交由開發(fā)商管控,，投后管理人員僅負(fù)責(zé)從旁監(jiān)督即可。但是股權(quán)類項目,，尤其是存在代建單位的項目,，投后監(jiān)管的重心也需要挪到對工程施工的監(jiān)管上面來。

難點四：

成本管理,。在投資項目開發(fā)管理中,，成本管理也是投資機構(gòu)和開發(fā)商共同關(guān)注的管控難點。成本管理需要關(guān)注三個難點：對賭協(xié)議,、重要招標(biāo),、動態(tài)監(jiān)控。簽署對賭協(xié)議,，是控制項目成本的有效手段,。投資端的對賭主要是針對五證取得時間、可售面積,、去化率,、銷售價格、開發(fā)建設(shè)總成本等進(jìn)行對賭,，開發(fā)商觸發(fā)對賭（或違約）條件后可按合同約定進(jìn)行處罰甚至是回購項目公司股權(quán),，而開發(fā)商是否觸發(fā)對賭條件則主要通過投后監(jiān)管進(jìn)行確認(rèn)。重要招標(biāo)則是對項目的重要工程的招標(biāo)流程合規(guī)合理性的監(jiān)督,，包括總承包工程,、公區(qū)精裝工程、園林工程,、水電工程等,，通過在合規(guī)的招標(biāo)流程中比選合格供應(yīng)商來控制成本。最后,，還需要關(guān)注動態(tài)成本監(jiān)控,，對整個項目開發(fā)過程進(jìn)行監(jiān)控，確保目標(biāo)成本,、動態(tài)成本,、結(jié)算成本三本合一,。

難點五：

未售物業(yè)貨值評估方法的確定,。從項目進(jìn)場、監(jiān)管過程中一直到項目退場,，會伴隨著一些未售物業(yè)（或抵押物）的貨值評估,。這部分物業(yè)大多是滯銷物業(yè)，包括底商和車位,，銷售速度滯后,。在評估上，價格不可能參考?xì)v史售價，但如何評估這部分物業(yè),，需要投后駐場在投資機構(gòu)和開發(fā)商之間周旋,，對物業(yè)價格達(dá)成一致，避免產(chǎn)生糾紛,。